Le syndic est lié à la copropriété par un contrat de mandat. Ce contrat de mandat peut être révoqué à tout moment.
Conséquences du changement de syndic de copropriété
Le changement de syndic suppose la tenue d’une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Le vote se fera à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il peut prendre deux formes :
La révocation en cours de mandat
Le non-renouvellement du mandat à son expiration
ATTENTION
Il y a un risque avec cette dernière procédure : l’ouverture d’une vacance du poste. En effet, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu’ait été élu son successeur, plus personne n’est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l’assemblée qui déciderait de son remplacement.
Il est donc recommandé que l’assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic, désigne en même temps son successeur.
De ces deux formes, la plus simple est de ne pas renouveler le contrat de mandat du titulaire en place.
Cependant, il peut arriver que les copropriétaires souhaitent se séparer de leur syndic alors que son mandat n’est pas encore arrivé à échéance. Dans ce cas, seule une assemblée générale peut décider de cette révocation. La question doit évidemment figurer à l’ordre du jour. La décision est prise à la majorité absolue (majorité de tous les copropriétaires).
ATTENTION
Une simple pétition, même unanime, des copropriétaires, ou une décision du conseil syndical, ne peuvent pas mettre fin aux fonctions du syndic. Il faut donc, soit attendre la prochaine assemblée générale, soit demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire.
Il est important de préciser que la révocation d’un syndic en cours de mandat doit être justifiée par des motifs sérieux : négligence grave, inertie, faute de gestion.
Il appartient au syndicat d’établir une faute du syndic justifiant la rupture anticipée de son mandat.
Le syndic doit avoir la possibilité de présenter sa défense devant l’assemblée générale des copropriétaires. S’il ne le peut pas, la copropriété pourra être condamnée à lui verser des dommages et intérêts pour révocation abusive.
« Est abusive et ouvre droit à des dommages et intérêts, la révocation de son mandat intervenue de façon intempestive et sans cause légitime » CA PARIS, 4 juin 1971.
La révocation en raison d’un manque de confiance est possible, mais elle doit être suffisamment motivée.
Conséquences du changement de syndic de copropriété
C’est au nouveau syndic de diffuser le procès verbal de l’assemblée générale.
Le nouveau syndic assure sa mission et représente le syndicat des copropriétaires dès le moment où il est élu. Il y a donc, normalement, une continuité parfaite entre les deux services.
Si des travaux étaient en cours au moment du changement de syndic, le nouveau syndic assistera et représentera la copropriété aux réunions de chantier et dans le suivi des travaux.
Il pèse sur l’ancien syndic, une obligation de transmission de l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat.
Afin que le nouveau syndic sache exactement quelles pièces doivent lui être remises, l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces ».
L’obligation de transmission se décompose en deux temps :
Dans un premier temps, l’ancien syndic doit remettre à son successeur la situation de trésorerie, tous les fonds immédiatement disponibles ainsi que l’ensemble des documents et archives du syndicat, dans le mois suivant la cessation de ses fonctions.
Bien souvent, afin de réduire le nombre de documents, le syndic confie tout ou partie des archives du syndicat à un prestataire spécialisé. Depuis l’entrée en vigueur de la loi « MOLLE » du 25 mars 2009, il est prévu qu’en cas de changement de syndic, l’ancien mandataire est tenu, dans un délai de droit commun d’un mois qui suit la cessation de ses fonction, « d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées, du nouveau syndic ».
ATTENTION
Sauf à ce que cela soit prévu au contrat de syndic, le fait d’avoir à faire à un prestataire doit être institué par un vote en assemblée à la majorité simple.
Le problème de cette nouveauté législative est qu’elle organise l’information du prestataire quant au changement de syndic, sans pour autant décharger l’ancien syndic de son obligation de transmission.
Dans un second temps, dans les trois mois qui suivent la fin de ses attributions, l’ancien syndic devra, après apurement des comptes, verser le solde des fonds disponibles et fournir à son successeur l’état des comptes, tant de la collectivité que de chacun de ses membres.
L’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce que les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux, comporter les références du syndicat, être datées et conservées par le syndicat pendant 10 ans, sauf disposition expresse contraire.
Le syndic sortant prendra ses propres dispositions pour conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.
Si l’ancien syndic ne s’acquitte pas de son obligation de transmission desdits documents, le nouveau syndic ou le conseil syndical pourrait adresser une mise en demeure de l’ancien syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
Si le syndic n’agit pas dans les 8 jours, une action en justice portée devant le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble peut être engagée. Cette action pourra déboucher sur une condamnation sous astreinte de l’ancien syndic à la remise des pièces et des fonds et au versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
ACTUALITE
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 12 mai 2009, la demande judiciaire de remise des pièces et des fonds devait être portée devant le juge statuant en référé, désormais, il convient de se rapprocher du Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé